0 242 324 35 30

Favorilerim ( 0 )
Favori Emlaklarımı Görüntüle

Yabancıya Gayrimenkul Satışında Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

14.8.2018
2004 yılından bu yana 74 farklı milletten binlerce yabancıyı konut sahibi yaparken Antalya Homes; eşsiz deneyim ve bilgi sahibi oldu.

Yabancıya emlak satışında uzman kişiler olarak bize göre izlenmesi gereken yol, yabancıya emlak satışındaki potansiyeli görmek, farklı ülkelerdeki uygulamaları karşılaştırmak ve ülkemizin çıkarlarına en uygun olduğunu düşündüğümüz politikaları derlemek olacaktır. Bu amaçla, yapılabilecek düzenlemeler ile ilgili önerilerimizi sizlerle paylaşmak istedik.




Alıcı Tiplerine Göre Satış Potansiyeli;

 

Yabancıya emlak satışında uzman kişiler olarak bize göre izlenmesi gereken yol, yabancıya emlak satışındaki potansiyeli görmek, farklı ülkelerdeki uygulamaları karşılaştırmak ve ülkemizin çıkarlarına en uygun olduğunu düşündüğümüz politikaları derlemek olacaktır. Bu amaçla, yapılabilecek düzenlemeler ile ilgili önerilerimizi sizlerle paylaşmak istedik.



1- Turistik Amaçla Ev Alan Avrupalılar

Ülkemiz, yıldan yıla artan yabancıl alıcılarda değişen profile şahit oldu. 2004 yılından 2013 yılına kadar mütekabiliyet sebebiyle sadece Avrupa ülkeleriyle, Amerika, Kanada ve Rusya gibi ülkelere satış yapabiliyorduk. Bu alıcılar ise sadece deniz, kum ve güneş amacıyla tatil evi (yazlık) olarak emlak satın almaktaydı. 2013 yılında, gayrimenkul satışında mütekabiliyetin kaldırılmasıyla yabancıya emlak satışları büyük oranda arttı. Ancak, hem Avrupa ile ilişkilerin bozulması hem de Rusya ile yaşadığımız uçak kriziyle, güneş için ev alanlar kayboldu. Bu alıcıların çoğu İspanya’ya kaydı. Mesela ilişkilerimizin iyi olduğu 2012 yılında İspanya’da 40.000 ev çoğu Avrupalı olan yabancıya satılırken, ilişkilerimizin bozuk olduğu 2014 yılında İspanya’da 55.000 konut yabancıya satılmıştır. İspanya’da son 1 yılda sadece yabancıya 92.805 ev satılmıştır.

İspanya istatistikleri için tıklayınız.  


Bu müşteri tipinin aldığı ortalama ev fiyatı 80.000 Euro’dur. Bu alıcı grubuna 2018 yılında tahminen 2.000 adet gayrimenkul satılmıştır. Avrupa ile ilişkilerin ilerlemesi durumunda, İspanya’dan alacağımız yıllık 15.000 adet ek satış potansiyeli görülmektedir.
Potansiyel ciro 1,2 Milyar Euro’dur.

2- Daha İyi Yaşam Şartları Amacıyla Konut Alanlar | Mülteciler

2013 yılında mütekabiliyetin kaldırılmasının ardından ülkemizde çok farklı ülkelerden alıcılar akın etmiştir. Ülkesindeki savaştan kaçan Afganistan, Irak, Ukrayna ile birlikte bugünlerde de yakın gelecekte ülkelerinde çıkabilecek bir savaştan kaçmaya çalışan İranlılar bu gruba en iyi örnektir. Bu gruptan alıcılara satışlarda çok dikkat edilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Doğru politika uygulanmazsa, ileride çok büyük sosyo-ekonomik sorunları ateşleyecek potansiyele sahiptir.
 

3- İslamofobi Nedeniyle Türkiye’yi Güvenli
Liman Olarak Gören Müslüman Beyaz Yakalılar

Türkiye’den şu an için ev alan en kaliteli yabancı alıcı tipi beyaz yakalı Müslümanlardır. Amerika, Kanada, Almanya, İngiltere, İsveç, Avusturya, Fransa, İsviçre, Yeni Zelanda gibi dünyanın dört bir tarafında yaşayan yüksek gelirli bu kitle için, ülkelerinde yaşanabilecek Müslüman karşıtı hareketlerde kendilerini güvende hissedecekleri tek ülke Türkiye’dir. Ülkemizin modern yaşam tarzı ile birlikte, hukukun tesis edildiği tek ülke olarak ülkemizi görmektedirler. İlginçtir, bu ülkelerden herhangi birinde İslamofobik saldırı olduğunda, haftasında firmamıza o ülkeden gözle görülür talep artışı gelmektedir. İslamofobik saldırı sonrası, bu kitle geri dönmelerinin mümkün olmadığı ve güvenli olmayan Afganistan, Pakistan, Irak, Mısır veya İran’a dönmektense, Türkiye’de güvenli bir şekilde yaşayacaklarını bilmektedirler.

Gelir düzeyi yüksek olan bu tip alıcılar, genelde A ve A+ projelerden yüksek bedelli daire alanlardır. Ancak Göç İdaresinin GM’nin yanlış uygulamaları, banka hesabı açarken yaşadığımız zorluklar ve Vergi Dairesindeki sıkıntılar yüzünden bu kişileri çok üzüyoruz. Şu anda bu sorunları, ülkeye fayda sağladığımızı gören iyi niyetli banka müdürleri, devlet memurları ile aşabiliyoruz. Ancak her zaman iyi niyetle değil, mevzuat ve profesyonel yaklaşımla çözebileceğimiz sorunlarımız şöyledir;  
sorunlar?...

Yatırımcıları uzaklaştıran sorunlar;



Vergi Numarası a) Vergi Dairelerinde, vergi memuru yabancıyı birebir görerek vergi numarası verebileceğini ya da vekalet almamız gerektiğini söylüyor. Halbuki vekalet verebilmek için yabancı yine vergi numarası olmak zorunda. Birkaç milyon değerinde ev alan müşterimizi, vergi dairesinde sıraya sokuyoruz. İstanbul’da vergi numarasını almak ulaşım dahil yarım günümüzü alıyor. Kısıtlı zamanda vergi numarası almak gibi basit işlemler için çok vakit ve emek harcıyoruz.


Göç İdaresi Erişim Zorluğu b) Göç İdaresi GM, diğer mültecilerle aynı kefeye koyduğu döviz getiren yabancıya 3-4 ay sonraya sıra veriyor. Mülteciler ve sığınmacılarla bir görülen yabancı yatırımcıya, ikamet almak için 4 ay sonra yine gel demek durumunda kalıyoruz. Bunun üzerinde Göç İdaresi, 30 gün içinde ikamet tezkerenizi evinize göndereceğiz diyerek yatırımcılara evde olmaları gerektiğini bildiriyor. İkamet tezkeresine sadece ev aldığı ülkeye girerken vize ücreti ödememek ve aidiyet hissetmek için ihtiyaç duyan bu kaliteli kitleyi hem üzüyor ve hem de bu basit işlem için çok masraf yaptırıyoruz. İkamet Tezkeresini almaktansa vize ücretini ödemeyi yeğ tutuyor.


Adres kaydı c) Adres kaydı yaşadığımız en büyük sorundur. Çünkü Katar, Suudi Arabistan, Yemen, Irak, Çin gibi ülkelerde adres kayıt sistemi olmadığından veya faturalarda adres veya isim yan yana bulunmadığından, bankacılık mevzuatına uygun adres belgesi sunamamaktadırlar. Adres kaydı için belge sunamadığımız için bankalarda hesap açamamaktayız. Banka hesabı açamayan müşteri ev almak ve sonrasında abonelik ile kolaylıkla alabileceği adres kaydını en başta oluşturamamaktadır.
 

Asıl çarpıcı olan durum ise, bu kaliteli alıcılar inşaat halinde olan A ve A+ projelerden ev aldıkları için henüz adres kaydı oluşmamış oluyor. Mevzuat ikamet tezkeresinin oturduğu adrese teslim edilmesini zorunlu koştuğu için, Göç İdaresi ikamet tezkeresi almak isteyen kişiden, ev kiralamasını istiyor. Projeden ev alan kişiler düşünülmediği için bu talepler ülkemizdeki satışları olumsuz etkiliyor.
Mevzuatımız gayrimenkul satın alacak kişiyi, neden konut kiralamaya teşvik ediyor?

 
Ne Yapılmalı?

a) Kira Kontratıyla İkamet Tezkeresi Verilmesi

Acilen Göç İdaresi Genel Müdürlüğü, kira sözleşmesine dayanarak oturum vermeyi (ikamet tezkeresi) bırakmalıdır. Kira sözleşmesi, oturum almak için yeterli sebep değildir, bu kadar kolay ve basit olmamalıdır. İzahı olmayan bu hatadan acilen dönülmelidir. Türkiye’ye bir şekilde vize alıp gelebilen herkes, ev kiralayarak ikamet tezkeresi alabilmektedir. Parası olmayan, ülkesindeki savaştan kaçarak bir şekilde vize ile ülkemize gelenlere ikamet tezkeresi dağıtılması ve bu şekilde alım gücü olmayan yabancılara kapımızın açılması ileride büyük sosyal sorunlara sebep olabilir. Bu yüzden ikamet tezkeresi almak (oturum) ev satın alma yoluyla olmalıdır. Dünyanın hiçbir ülkesinde olmayan bu uygulamaya acilen son verilmelidir.
 

b) Konut Satın Alarak İkamet Tezkeresi Alımı

Yunanistan, Portekiz, Malta gibi Avrupa ülkeleri, Schengen ülkelerinde serbest gezme olanağı tanıyacak şekilde oturum iznini 250.000- 500.000 Euro konut alım şartına bağlayarak, ürün haline getirip satmaktadırlar. Bu haberde, 2017 yılında Portekiz’de satılan evlerin %25’inin yabancılara satıldığını (yaklaşık 37.500 adet) ve ev fiyatlarının bölgelere göre %25 ila %30 arasında arttığı belirtilmektedir. Denizi soğuk Portekiz, tatilcilerden ziyade, oturum almak isteyenlere ev satmasıyla bilinen bir ülkedir. Denizi sıcak ve tam da Türkiye’nin eşdeğeri olan İspanya ise 500.000 Euro karşılığında oturum vermektedir. Bu ülkeler 250 ila 500 bin Euro’ya gayrimenkul satarak, serbest Avrupa seyahat imkanını tanıdıklarından popüler olsalar da, Türkiye, sadece ikamet tezkeresini ürün haline getirerek tahminen 20.000 adet daha fazla konut satabilir. Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’nün, kira sözleşmesiyle ikamet tezkeresi verdiği kadar satış yapma potansiyelimiz vardır. İkamet Tezkeresi almanın şartları aşağıda belirttiğimiz şekilde olursa, kaliteli ve parası olanlara ikamet verilerek hem inşaat sektörü hareketlenir hem de ülkemize döviz girdisi sağlanır;
 
Nasıl Yapılmalı?


100.000 Euro

İkamet tezkeresi almak isteyenler en az 100.000 Euro değerinde 1 adet konut almalıdır.



1 Aile

Bir konuttan bir (1) aile yararlanabilir. Anne, baba ve 18 yaşını doldurmamış çocukları bir adet tapuyla aile olarak ikamet alabilmelidir. Bir kişi ve o kişinin ailesinden fazlasına müsaade edilmemelidir



5 Yıl

Gayrimenkul satın alırken, tapuya 5 yıl satılması durumunda İkamet İzninin iptal edileceği şerhi konulmadılır ki, tek seferlik bürokratik işlemle 5 yıllık İkamet Tezkeresi verilebilsin. Eğer mülk satılırsa, İkamet İzni gecikmeksizin iptal edilebilsin.



Emlak Vizesi

Yunanistan, Portekiz gibi ülkeler emlak alımı için ülkeye gidecek kişilere vize başvurusunda emlak alımı için bir kerelik vize vermektedir. Alıcılar, bu vize ile ülkeye rahatça girip, bir kerede evi seçip, banka hesabını açabilmektedir. Afganistan, Irak gibi Türkiye’ye vize almakta sıkıntı çeken ülkelerde “emlak almak için ziyaret vizesi” verilirse, bu bir turizm hareketi haline dönüşecektir. İşler kolaylaştığı için satışlara çok büyük olumlu etkisi olacaktır.



Gelir Beyanı

İkamet tezkeresi, Çalışma İznini içermemelidir. Ev aldıktan sonra geçinmek için şu an uygulamada olduğu gibi kişi başı belirli bir miktarda Türk Lirası beyan etmelidir.



En kolay, etkili ve en hızlı döviz girişi İkamet Tezkeresini ürün olarak satmaktır. 1 ay içinde nakit döviz akışı başlar. Elimizde bulunan verilere göre bu şekilde konut satışlarının 20.000 adet artacağını öngörmekteyiz.
Potansiyel ciro 2 Milyar Euro’dur.

c) Konut Satın Alarak Vatandaşlık Verilmesi

Yüksek profil ülkelerin hiçbiri emlak satışı ile vatandaşlık vermemektedir. İspanya, Portekiz gibi ülkeler, ikamet tezkeresi için ev aldıktan 5 yıl sonra vatandaşlığa başvuru yapma hakkı vermektedir. Düşük profilli ada ülkeleri olan St Lucia, Antigua Barbuda, Vanuatu, St Kitts, Grenada, Dominika gibi ülkeler 2 şekilde vatandaşlık vermektedirler; kişi başı 100.000 USD devlete bağış veya 1 kişi için 200.000 USD değerinde konut alma.

Yüksek profilli ülkeler ile karşılaştırdığımızda, Türkiye’nin 300.000 USD gayri menkul alım bedeli ile çok ucuz ve gerçekten popüler olacağı kanaatindeyim. Ucuz olması sayesinde yüksek talep göreceğini öngörüyoruz. Mevcut durumda, örneğin 1.000.000 USD değerinde konut alarak vatandaşlık için başvuran 3 müşterimiz 1 senedir hala vatandaşlıklarını alamamıştır. İşlemler neredeyse yürümemektedir. Bir arkadaşınız vatandaşlık için konut alsa ve verilen söz yerine getirilmese, siz 1.000.000 USD yatırır mıydınız? Devlet büyüklerimiz, sözü veriyor ancak uygulama çok yavaş ya da yok. Vatandaşlık işlemlerinin nüfus idaresince en geç 3 ay içinde bitirilmesi gerektiğini düşünüyoruz.
 

Vatandaşlık için şartların şu şekilde olmasını öneriyoruz;



300.000 Euro

Toplamda 300.000 Euro değerinde konut ve işyeri alanlar 3 ay içinde vatandaşlık alabilmeli



Tapu

Birden fazla tapu ile mümkün olabilmeli. Alıcılar, 300.000 Euro değerinde bir evde oturmak yerine daha uygun bir evde oturup, kira getirisi olan bir başka mülk almak isteyebilirler. Ya da sadece kira getirecek işyeri alarak vatandaşlık almak isteyenler de çok sayıda olacaktır



Aileye Vatandaşlık

Satın alan 1 kişi ile birlikte eşi ve o kişinin 18 yaşından küçük aile fertlerine vatandaşlık hakkı verilmelidir. Çoklu ve tüm hisse sahiplerine verilmesi gibi bir uygulama olmamalıdır.



5 Yıl

Birden fazla tapu ile mümkün olabilmeli. Alıcılar, 300.000 Euro değerinde bir evde oturmak yerine daha uygun bir evde oturup, kira getirisi olan bir başka mülk almak isteyebilirler. Ya da sadece kira getirecek işyeri alarak vatandaşlık almak isteyenler de çok sayıda olacaktır.



Şu ana dek gelen müşteri taleplerinden yola çıkarak, bu düzenleme ile birlikte yaklaşık olarak yıllık 5.000 adet konut satılacağını öngörüyorum.
Potansiyel ciro 1,5 Milyar Euro olacaktır.

 
 
çözüm...
 

Yatırımcıya Özel Göç İşleri Bürosu

Tüm sektördeki bu sıkıntıları çok kolay bir yöntemle çözebilir ve rahatlatabiliriz. Yabancıya en çok konutun satıldığı il ve ilçelerde, Göç İdaresi GM tarafından açılmış, “Gayrimenkul Alan Kişilere” özel banka şubesi gibi döşenmiş, sıra numarasıyla işlem yapacak ofislere ihtiyacımız vardır. Bir gayrimenkul satıldığında, Satıcı ile (veya inşaat firması temsilcisiyle) beraber bu Göç İdaresi ofisine giderek hem vergi numarasını alırlar, hem adres kaydı oluştururlar hem de ikamet tezkeresine başvururlar.

Tüm işlemleri tek seferde 30 dakika içinde halledebilirsek, Türkiye’de gayrimenkul alanlar, arkadaş, eş dostlarına konut aldıklarını ancak çok uğraştıklarını anlatacaklarına, her şeyin ne kadar kolay olduğunu anlatarak onları da teşvik ederler.
 


Mevzuatın kolaylaştırılması durumunda satışlarımız yaklaşık olarak 10.000 adet artacak ve potansiyel ciro 1 Milyar Euro olacaktır.

 
 

 

BAŞA
DÖN
Bizimle Çalışmak İster misiniz?